泸州市：城市森林花园住宅试点方案（征求意见稿）

泸州市城市森林花园住宅试点方案（征求意见稿）

为深入贯彻落实中央和省、市经济社会发展总体部署，进一步完善房地产政策，打造高品质宜居住宅，促进泸州市房地产市场平稳健康发展，按照泸州市住房和城乡建设局等五部门联合印发《促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》相关要求，在我市开展城市森林花园住宅试点工作，制定本试点工作方案。

一、概念定义

城市森林花园住宅，以每户拥有面积不小于套内面积40%、高度不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅，主要有空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅两种类型。空中户属庭院住宅，每套均具有户属空中花园的独栋住宅，简称空中庭院住宅。空中共享园林住宅，由多栋空中户属庭院住宅，通过空中共享平台连接的住宅，简称空中园林住宅。

空中共享园林住宅，一般每两层住宅设置一个邻里相互交往活动的室外空中共享空间，这两层住户可在室外空中共享空间休闲娱乐，形成一个健康生活、和谐邻里的小社区。

二、试点方式

根据城市森林花园住宅的市场接受度，结合共享空间建设，我市城市森林花园住宅试点项目采用空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅共同规划建设方式，适用于以宗地为单位的新建改善性住宅项目，不包括改建、扩建的住宅项目。

三、适用范围

（一）根据2021年10月8日泸州市系统化全域推进海绵示范城市建设暨城市建设创新工作会议精神，我市在中心城区渔子溪、柏木溪、龙涧溪、学士山、两江四岸周边，以及根据环境条件、景观条件、消费需求可以试点的地方，各区、各园区（高新区、自贸区、长开区、两江新城、酒业园区）可各选择1宗拟新出让100亩以内地块进行试点，以宗地为单位，在土地出让的规划条件中明确城市森林花园住宅规划建设政策和相关要求的方式开展试点，形成新的消费需求。

（二）位于我市中心城区未办理建设项目规划方案审批的已出让地块，环境条件、景观条件、消费需求较好，经开发建设单位申请，在满足原规划设计条件主要经济技术指标和《泸州市城市森林花园住宅规划建设管理标准》（详附件1）的相关要求基础上，各区、各园区（高新区、自贸区、长开区、两江新城、酒业园区）可各选择1宗地块进行试点，按照《泸州市城市森林花园住宅已出让地块地价评估细则》（详附件2）对土地重新评估并完善相关手续后开展试点工作。

四、建设要求

（一）规划建设。项目参照《城市森林花园住宅设计标准》（T/CECS855-2021）进行设计，按照《泸州市城市森林花园住宅规划建设管理标准》进行设计、建设和验收。

（二）物业产权。外挑户属空中花园为每户业主拥有。空中共享平台、共享空间等公共物业，产权为业主共有，任何单位和个人不得进行销售、占用、改变使用性质。

（三）各方职责。1.开发建设单位负责按照《泸州市城市森林花园住宅规划建设管理标准》统一建设空中共享平台、共享空间等公共部分和户属空中花园，将《泸州市城市森林花园住宅规划建设管理标准》规定的建设标准以及后期管理、维护、缴费等内容（如户属空中花园覆土深度限制及统一管理，空中共享平台、共享空间等公共部分用途、维护管理，物业费缴纳）纳入与业主签订《精装绿化庭院协议》中。2.物业服务企业按照《物业服务合同》约定做好小区物业管理工作，监督业主文明、合理、安全使用庭院；业主与装饰装修公司约定的《装饰装修方案》须向物业服务企业申报登记，确认符合相关要求后，业主与物业服务企业签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》后方可开工装修；物业服务企业负责做好空中共享平台、共享空间等公共部分的物业维护管理。

五、部门职责

各土地经营主体（市本级、三区、园区）、市级相关部门按照本方案，结合工作职能职责各司其职，确保试点工作落到实处。

（一）各土地经营主体牵头负责项目策划、包装、招商等项目前期工作，按照《泸州市城市森林花园住宅规划建设管理标准》作分析方案和上会方案，督促项目开发单位将相关要求落到实处。

（二）市自然资源和规划局负责将城市森林花园住宅规划指标及相关要求纳入土地出让的规划条件，指导方案设计，开展方案审查审批，进行规划核实验收，办理不动产权登记，组织相关部门研究确定拟试点新出让地块。

（三）市住房城乡建设局负责组织相关部门研究确定拟试点已出让地块。在试点项目办理商品房预售许可前，负责指导各区住房城乡建设部门审查试点项目房地产开发企业与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》、房地产开发企业与买受人签订的《精装绿化庭院协议》并进行备案。负责指导方案设计和施工图设计，指导园林绿化相关工作。

（四）市城管执法局负责指导各区县综合行政执法局加强城市森林花园住宅交付业主使用以后的后期执法管理，严禁住户乱搭乱建，对不按规定使用以及私自改变空中花园、空中共享平台、共享空间、绿化空间用途、功能等违法违规行为依法依规处理。

六、办理流程

（一）提出申请。对于拟开展城市森林花园住宅试点的新出让地块，由土地经营主体（市本级、三区、园区）根据地块控规和《泸州市城市森林花园住宅规划建设管理标准》的相关内容做分析方案，向市自然资源和规划局提出申请，市自然资源和规划局牵头组织市住房城乡建设局、市城管执法局、市消防救援支队等部门提出是否纳入试点的初步审查意见，按审查层级和审批程序提交市专委会、市规委会进行审定。对于未办理建设项目规划方案审批的已出让地块，拟开展城市森林花园住宅试点，由开发建设单位根据原出让规划设计条件和《泸州市城市森林花园住宅规划建设管理标准》的相关内容做分析方案，向市住房城乡建设局提出申请，市住房城乡建设局牵头组织市自然资源和规划局、市城管执法局、市消防救援支队等部门提出是否纳入试点的初步审查意见，按审查层级和审批程序提交市专委会、市规委会进行审定。

对于未办理建设项目规划方案审批的已出让地块，拟开展城市森林花园住宅试点，开发建设单位应在本方案印发之日起3个月内提交书面申请和初步分析方案，逾期不再受理。

（二）初步审查。提交市专委会、市规委审定同意开展城市森林花园住宅试点的地块，市自然资源和规划局会同市住房城乡建设局、市城管执法局、市消防救援支队等部门对项目进行联合审查，提出试点规划建设审查意见和相关要求。

（三）土地评估。对拟试点城市森林花园住宅的已出让地块，在方案经各部门初步审查同意后，由市自然资源和规划局组织对土地重新评估，开发建设单位完善相关手续。

（四）土地出让。根据初审方案，对拟试点的新出让地块，在土地出让的规划条件中明确城市森林花园住宅试点规划建设要求。

（五）方案审批。试点的项目规划设计方案按审查层级和审批程序提交市专委会、规委会进行审议，市自然资源和规划局对经审议通过的规划设计方案按程序进行审批。

七、附则

（一）本方案自发文之日起执行。

（二）新出让地块的试点时间为一年，项目从发文之日起一年内应办理施工许可证并开工建设。

（三）本方案的最终解释权归市自然资源和规划局、市住房城乡建设局、市城管执法局。

（四）本方案未尽事宜，由市自然资源和规划局、市住房城乡建设局、市城管执法局、市消防救援支队协商解决。

附件1

泸州市城市森林花园住宅规划建设管理标准

一、空中共享平台应为开敞式,开敞的采光通风面总长度不应小于共享平台周长的1/3，保持通透;应达到两个自然层高及以上（不低于6米）。同时符合以上条件的共享平台建筑面积不计入容积率计算。

二、户属空中花园应为悬挑结构，至少应有相连2条外侧的边不封闭；悬挑尺寸应不小于4米且不大于6米，每户水平投影面积不小于套内面积40%且不大于60平方米；应达到两个自然层高及以上（不低于6米）、无柱、有覆士绿化植物（种植一厚度不小于0.3米，不大于0.7米）。同时符合以上条件的户属空中花园建筑面积不计入容积率计算。

三、空中共享平台花园应满足屋顶绿化设计建设相关规范要求。每层空中共享平台花园均应配建满足居民活动所需要的景观绿地。每层空中共享平台均配置景观绿地时可按单层投影面积的35%折算计入项目绿地率指标。

四、建筑间距和建筑退距按户属空中花园外挑尺寸的1/2进行计算，并满足日照、消防、安全的相关要求。建筑密度按建筑物的基底面积总和与规划项目建设用地面积的比例（空中共享平台应按投影面积计入建筑密度计算指标）计算。

五、户属空中花园、空中共享平台应全装修。户属空中花园、空中共享平台绿化方案和该项目配套园林绿化专项设计方案统一规划、同步审查、同步验收、统一管理，确保每栋楼、每户的空中花园植物配置保持一致，外观立面整体协调美观。

六、每户套内面积（不含空中花园）应不小于90平方米，不允许设置结构板、结构梁，可设置一处水平投影面积小于5平方米的生活阳台。除共享平台、空中花园、生活阳台外，不得设置其他不算或半算面积的建筑空间；不再执行原规划出让条件和历年《泸州市城乡规划管理技术规定》中关于不算或半算面积部分的水平投影面积之和占该层建筑面积比例的相关规定。

七、户属空中花园种植面积不小于投影面积的50%，绿化植物以灌木、藤蔓、花卉为主，适当种植小乔木，确保安全。选种小乔木时，应设置安全保障措施。

八、相邻上下层户属空中花园应分别设置在起居厅外墙的不同方向，并应在对应的外墙面设置起居厅与户属空中花园的连通门，相邻上下层户属空中花园在水平投影范围内不应重叠。

九、户型设计时应做好隐私性设计。户属空中花园和与其相邻的住宅外窗之间，不应产生对视；户属空中花园内对应的上层外墙面，不应设置主要功能房间的外窗，若设置辅助功能房间的外窗应采取视线遮挡措施。空中共享平台的活动区域，宜设置在远离居室外窗侧，若活动区与住宅外窗或户属空中花园相邻，则应采取视线遮挡措施。户属空中花园之间宜采取视线遮挡措施。

十、空中共享平台的平面布局不应影响建筑主体的正常使用，且不应影响主体房间的采光。

十一、建筑消防和安全距离按规定执行。

十二、参照《城市森林花园住宅设计标准》（T/CECS855-2021）进行设计，设计全过程应运用建筑信息模型（BIM）。

十三、每户业主应按照规定及时交纳物业管理费（按非普通住宅执行），严禁擅自改造户属空中花园，严禁擅自改变户属空中花园的使用功能，严禁擅自增加户属空中花园使用荷载，确保户属空中花园使用安全、外观统一协调。

十四、加强后续规范管理。相关部门和企业应经常性向群众广泛宣传《泸州市违法建设治理条例》等法律法规。行业主管部门应督促指导开发企业在销售宣传及交房时明确告知购房者保持户属空中花园交房时状态，不得擅自改造。严禁业主对空中共享平台私自进行占用、绿化打造，空中共享平台的打造应符合本标准。落实以物业企业为主的巡查发现报告制度，坚持“三早”机制（早发现、早制止、早处置），物业公司对违法建设劝告制止无效时，立即报物业主管部门和执法主管部门。对于城市森林花园住宅的违建，行业主管部门对举报投诉的涉嫌违反相关技术标准或行业规范的问题线索经核实后，按违建线索移送有关要求移送执法机关查处。

附件2

泸州市城市森林花园住宅已出让地块地价评估细则

一、评估对象

已出让未开发建设的住宅用地，由受让人提出申请作为城市森林花园建筑试点的项目。

二、评估时点

受让人提出申请之时。

三、评估机构

具有土地估价资质的评估机构。

四、计算方式

依据《协议出让国有土地使用权规范》之“出让土地改变用途等土地使用条件的处理”规定，应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。若评估差额为负值的，政府不再补偿差额部分。

五、评估费用

按照“谁申请，谁负担”的原则，由受让人支付评估机构相关费用。

六、评估技术标准

评估按《城镇土地估价规程》、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》等标准执行。