达州市：试点“第四代住宅”的规划 管理技术规定（暂行）

达州市试点“第四代住宅”的规划管理技术规定（暂行）

第一条为提升城市品质，满足人民群众对高品质居住空间的需求，在我市规范开展“第四代住宅”试点工作，特制定本规定。

第二条本规定所称“第四代住宅”是将新兴的绿色生态理念注入城市住宅建筑实践，将庭院、花园与现代高层建筑相结合的高品质住宅。

第三条“第四代住宅”试点的项目，仅可以采用“空中庭院住宅”或“空中花园住宅”两种类型，试点项目可选择其中一种或可组合实施。

第四条“第四代住宅”，应为改善型住宅，其户型计容建筑面积不得小于90平方米（含90平方米）。

第五条“空中庭院住宅”，每两层住宅设置一处空中公共平台用作公共院落使用，两层住户共享该处公共院落。院落须向业主公共开放使用，其功能可为运动、棋牌等。同时，每套住宅仅设置一处空中花园（前庭后院）。

第六条“空中花园住宅”，保留了“第三代住宅”传统的电梯厅以及过道，每户住宅仅设置一处空中花园（后院）。

第七条“空中庭院住宅”，其“公共平台”的设置须有两个自然层通高，“公共平台”（包括位于平台的载人电梯、消防楼梯、上层通道等）不计入容积率计算。“公共平台”的水平投影面积不得超过所属两层住宅计容建筑面积的50%，并须计入总建筑面积计算。

第八条“空中花园”须有覆土绿化植物，其设置须有两个自然层通高，采用外挑结构，应设置在建筑主体结构之外，无墙且不封闭，形态宜采用弧形。“空中花园”的面积不计入容积率计算，其外挑部分，最小处进深尺寸应不小于4米且不大于6米，其水平投影面积不得大于该户套内计容建筑面积的45%，并须计入总建筑面积计算。

第九条未纳入容积率计算的“公共平台”和“空中花园”，其建筑面积不计入产权面积计算。

第十条为保证每套住宅的私密性，“空中花园”应设置在每套住宅的客厅外及建筑转角处，且花园正对上一层外墙面不得设有客厅、卧室、厨房、书房的窗户。

第十一条应对“空中花园”的楼板做降板处理，降板深度不得小于0.5米。“空中花园”的覆土植绿面积不得小于“空中花园”面积的40%，绿化植物应以藤蔓为主，灌木、花卉为辅。“空中花园”的覆土植绿面积的20%纳入绿地率计算。

第十二条除“公共平台”“空中花园”以及住宅建筑公共部分的门厅、大堂和坡屋顶部分外，其他建筑空间的层高不得高于3.6米，如有超出，则按照2个自然层纳入计容建筑面积计算。

第十三条“第四代住宅”的建筑间距按建筑主体外轮廓线的位置计算，“公共平台”视为在建筑主体范围内。

建筑退距、退界按建筑外立面最外端位置计算。

第十四条“第四代住宅”一律不得设置入户花园、花池、退台、遮阳板、设备平台等非结构构件，一律不得采用镂空式的结构设计，如确因建筑结构需要而设置结构板、抗震板等结构构件，其比例和凸窗比例一并计算，不得超过该层计容建筑面积的5%。设置的结构构件，应采用有效构造措施确保人员不能到达，且不得附加除结构必需荷载要求以外的各项荷载。

同时，每套住宅仅允许设置一处必要的生活阳台，生活阳台的水平投影面积控制在6平方米以内，其面积计算，根据其设置情况执行：主体结构以内的生活阳台计算全面积，主体结构以外的两面以上临空的生活阳台，凸出宽度在2.1米以内的计算半面积，凸出宽度在2.1米以外的部分，计算全面积。

第十五条住宅建筑密度按首层建筑物基底面积计算，且应符合《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）。

第十六条“第四代住宅”的临街面宜对应建筑物的短边面，其建筑面宽不受限于规划管理技术规定。

第十七条“第四代住宅”项目以计容建筑面积为基数，按照计容建筑面积的0.2%，且不低于100平方米的标准，在地面以上配套建设物业服务用房，另应在地面以上设置一间不低于30平方米的业主委员会议事活动用房。

“第四代住宅”项目以计容建筑面积为基数，按照计容建筑面积的0.8‰配建垃圾用房，且建筑面积应不小于20平方米。住宅建筑面积较大的项目可分散设置垃圾用房。

第十八条“第四代住宅”的规划设计按本规定执行。本规定与《达州市城市规划管理技术规定（2019版）》及其补充管理规定、《达州市国土空间规划管理技术规定（2021版）》（以下统称《管理技术规定》）相重叠的内容，以本规定为准。本规定未明确的内容，严格按照《管理技术规定》执行。本规定和《管理技术规定》中未明确的建筑部位，一律不得设置。

第十九条“公共平台”和“空中花园”中的景观绿化设计方案与项目同步规划、同步实施。

第二十条项目开发建设单位应将“第四代住宅”的绿化空间、公共平台用途及其相关内容纳入房屋销售合同，并将房屋销售合同向相关执法监管部门报备。竣工后，绿化空间实行统一物业管理和维护，严禁不按规定使用或私自改变用途。

第二十一条　相关执法监管部门负责对项目进行批后监管。对不按规定使用或私自改变绿化空间用途等违法违规行为，由相关执法监管部门依法依规处理。

第二十二条本规定最终解释权归市自然资源和规划行政主管部门。

第二十三条本规定自印发之日起施行。

达州市人民政府办公室

2021年9月15日